一套位于员村、步行可达珠江新城的96平两房，2021年成交单价3.39万元/平，总价约326万；到2026年同户型挂牌单价降至1.57万/平，挂牌价约151万，账面缩水约175万。这样的跌幅并非个例，而是天河多个楼盘普遍下跌的缩影。
网络流传的统计显示，不少天河项目从历史高点下跌超过50%：招商雍华府从8.4万降到4.4万（跌57.7%），龙湖天宸原著从8.9万降到4.1万（跌53.9%），华润天合、兰亭美居分别跌逾51%和52%。整个天河区没有逆势上涨的小区，大量楼盘跌幅突破40%。即便是珠江新城板块也未能幸免，中海花城湾下跌41%，嘉裕公馆下跌42%，就连抗跌较强的侨鑫汇悦台也跌了约26.7%。据悉，珠江新城板块均价已从2022年的12.5万/平回落到部分楼盘的7.9万/平，120平的房子账面蒸发超400万。
东圃、黄村、棠下、龙洞、车陂等板块成为重灾区，普遍跌幅在45%以上。出现这种情况的原因主要有几方面：一是大量老旧小区被市场重新定价。像棠德花苑这样的90年代老楼，因楼龄大、标准低、无电梯、停车难等问题，曾经靠“天河”溢价掩盖，但在新房产品不断提升、外立面和园林更优、户型更舒适的对比下，老房劣势被放大。棠德花苑曾出现63平两房仅成交65万（约1万/平）的极端个案，尽管是个别现象，但说明溢价正在消失。全市挂牌二手房中，近四成楼龄在25年以上，15–25年楼龄占32.5%，可挑选的次新房极少，市场主流是老旧无电梯房源。 千亿球友会
二是新房持续让利、促销，进一步挤压二手房空间。三是天河作为金融、互联网、总部经济集聚区的高薪职位在收缩，互联网、地产、金融等行业薪资回调、裁员常态化，白领购房预算下降，部分刚需外溢到番禺、黄埔甚至佛山，区域内的本地购房需求减弱。四是学区溢价退坡，多校划片和教育集团化使学区不再完全绑定具体楼盘，曾靠学区抬价的老旧刚需盘失去支撑。
数据显示，2026年7月广州二手住宅挂牌量约13.6万套，全市二手挂牌均价约3.04万/平，同比下降8%。天河挂牌量约1.7万套，集中在泛珠江新城和东圃等片区。上半年二手房累计成交52817套，同比下降6.7%，7月网签8658套，环比小幅下滑。买方市场已确立，房源多、买家不急，市场观望情绪浓厚。
综上可见，地段不再是万能护身符，天河仍在但“买哪套都能赚钱”的时代已结束。同一板块内好房与差房的价格分化越来越明显，购房者需更精细地判断房产品质与未来变现能力。 千亿球友会
